Explozie a pieţei de birouri la Iaşi: cea mai mare creştere din ţară. Risc mare la orizont, plus o schimbare majoră în piaţă

Iasul va înregistra în 2024 cea mai mare crestere a stocului de birouri moderne din România, potrivit unui raport întocmit de Cushman & Wakefield Echinox, unul dintre liderii în consultanta imobiliara, care a comparat evolutia pe piata imobiliara de birouri în cele mai mari patru municipii din România (Cluj, Iasi, Timisoara si Brasov). 81.000 de metri patrati de spatii de birou în cladiri moderne urmeaza sa se inaugureze în capitala Regiunii Nord-Est în acest an, odata cu lansarea oficiala a proiectelor Silk District II-IV.   Spre comparatie, la Cluj urmeaza sa se inaugureze sau sunt în constructie 75.000 de metri patrati de spatii de birouri în cladiri moderne, la Timisoara 16.000 mp, iar la Brasov 21.000 de metri patrati. Iar Iasul si-a îmbogatit serios stocul de birouri moderne si în 2023 (cu 10.700 mp, în timp ce Clujul a crescut cu 11.000 de mp în 2023, Timisoara cu 9.500 mp, iar Brasov cu 6.200 mp).   Avem si cea mai mare rata de neocupare   În timp ce era al doilea cel mai mare centru din România dupa dimensiunea pietei de birouri, dupa Cluj (cu exceptia Bucurestiului), la finalul anului 2023, dintre cele patru mari orase ale României analizate în raportul “Romania Office Regional Cities 2024” de Cushman & Wakefield Echinox, rata de neocupare a birourilor din Iasi este cea mai mare, de 20,4- (în timp ce la Cluj era de 6,2-, la Timisoara de 10,7-, iar la Brasov de 11,8-). Pentru cine se construiesc însa atâtea birouri, în conditiile în care companiile fac eforturi sa-si readuca angajatii la munca din regim “remote”, cel putin în regim hibrid? Exista riscul ca aceste birouri sa ramâna goale, chiar în conditiile în care cladirile moderne care le adapostesc ofera o serie de avantaje? Care sunt avantajele care ar putea convinge angajatii din Iasi ca munca la birou poate fi mai eficienta decât cea din confortul casei? “2023 a fost un an foarte bun pentru piata de birouri din Iasi, datorita faptului ca a fost lansata cea mai mare cladire de birouri din regiune, Palas Campus. Care se vede foarte bine cu ochiul liber ca e plina de companii si ca oamenii vin la birouri. Dar vin la munca în regim hibrid. De aici apare, poate, aceasta aparenta confuzie, ca oamenii nu s-ar fi întors în birouri, din faptul ca oamenii nu merg cinci zile din cinci la birou, ci ca vin doua sau trei zile din cinci. Anul 2024 urmeaza aceasta tendinta de normalitate prin inaugurarea în urmatoarea perioada a cladirii Silk District, a cadirii de birouri. În care, probabil, în Q2 2024 vor începe activitatea mai multe companii”, a explicat pentru Ziarul de Iasi Dan Zaharia, expert în închirierea spatiilor de birou, partener în firma ieseana Extind Business SRL. Pe harta proiectelor cu cladiri moderne de birouri din Iasi, realizata de expertii Cushman & Wakefield Echinox, figureaza zece mari ansambluri deja existente, începând de la Baza 3 Office si pâna la Palas Campus) Însa, mai spune Dan Zaharia, se remarca niste schimbari care se petrec în piata de birouri, trenduri care reasaza stilul de lucru al iesenilor: „Ce se întâmpla într-adevar, e ca vedem companii care îsi micsoreaza suprafetele de birou datorita acestei tendinte de munca hibrida. Daca înainte de pandemie aveau nevoie de 1.000 de metri patrati pentru 100 de oameni, si-au dat seama ca 500 de metri patrati le ajung. Si astfel, daca contractul le permite, fac aceasta optimizare de buget. Care este o chestie absolut normala. Cu aceasta optimizare de buget vedem însa foarte multe investitii în regândirea si reamenajarea birourilor. Cu spatii de socializare mai mari, fara birouri de tip cubical, fara multe locuri de munca în acelasi spatiu, cu foarte multe zone independente, în care omul se poate relaxa, dar în care poate si sa munceasca. Iar aceasta e o tendinta legata de munca hibrida. Adica oamenii vin la birou, dar nu stau în acelasi loc opt ore. Se misca, au sedinte, au un meeting cu o echipa, au un meeting cu o alta echipa. Si atunci, au nevoie de spatii flexibile”.   Pandemia, lockdown-ul, telemunca   Prin urmare, rezuma Dan Zaharia discutia de pâna acum, în timp ce s-a redus spatiul ocupat de o companie (cu acelasi numar de oameni), a crescut bugetul dedicat amenajarilor de birouri, “si asta se vede foarte clar în activitatea companiilor de mutare de birouri, de fit-out si de curatenie dupa constructor, etc”. Pandemia, lockdown-ul, telemunca si apoi munca hibrid, au produs si alte schimbari, atât în ce priveste conditiile care se negociaza în contractele de închiriere a spatiilor de birouri, cât si în ce priveste facilitatile pe care angajatorii considera trebuie sa le ofere salariatilor, pentru a le crea un mediu de munca motivant. “La prima vedere ar parea ca tendinta este de crestere a tarifului de închiriere pe mp si pe piata de birouri. Dar nu, nu se întâmpla. În schimb, au crescut stimulentele la contract. Adica orice fel de renegociere de contract se întâmpla cu niste reduceri temporare la tariful chiriei, sau cu niste chirii gratuite. Si atunci nu se misca, de fapt, asa numita chirie de contract. Chiria neta, cu siguranta, da. Apoi, daca pâna acum contractele de închiriere în cladirile de birouri se faceau pe trei, cinci, sapte si zece ani - cam astea erau perioadele clasice - fara optiune de iesire, de reziliere, acum proprietarii au devenit mai flexibili si ofera iesiri la o treime sau la o jumatate din contract. Adica, de exemplu, pentru un contract de cinci ani, iesim dupa doi. Acesta este lucrul care s-a schimbat fundamental. În plus, proprietarii au devenit mai flexibili atât în ce priveste perioada în care poti sa renunti la acel contract fara penalitati, cât si în ce priveste posibilitatea de a subînchiria spatiul (cu informarea, dar fara necesitatea acordului proprietarului)”.   Chiria costa între 8 si 15 euro pe metru patrat   În functie de tipul de cladire si de facilitatile pe care le ofera, chiria pe mp pe piata birourilor este între 8 si 15 euro, apreciaza specialistii. “Stocul de birouri din Iasi este în jurul sumei de 400.000 de metri patrati, la un nivel asemanator altor orase regionale universitare”, apreciaza co-fondatorul Extind, care spune ca “în proiectele premium chiria tinde spre 14-15 euro/mp, în timp ce marea majoritate a cladirilor de birouri ofera spatii la tarife între 10-13 euro/mp. Si mai exista cladiri mai prost pozitionate sau cu mai putine dotari, care sunt în jur de opt euro sau chiar sub acest tarif”. Potrivit raportului Cushman & Wakefield Echinox, stocul de birouri moderne din Iasi era de 296.200 de metri patrati, din care 60.000 de metri patrati au fost livrati odata cu inaugurarea Palas Campus si 23.000 de metri patrati la lansarea proiectului Silk District I, iar tariful de închiriere pentru birouri de clasa A era de 14-16 euro/mp. “La asta se adauga în continuare taxele de servicii, care au ramas relativ constante, ba chiar a crescut. Pentru ca aici e vorba de serviciile pe care proprietarul le presteaza cladirii, paza, curatenie, spatii comune, întretinere tehnica a instalatiilor cladirii. Si care variaza între 2 si 4,5 euro/mp”, mai observa specialistul, care precizeaza: „Ce se observa este foarte clar ca noile cladiri de birouri, fie ca e vorba de Palas Campus, sau de Silk, District, toate se lucreaza la standarde înalte, cu certificari internationale din cladiri verzi. Nu mai conteaza daca cladirea este doar de clasa A, ci neaparat trebuie sa aiba o certificare internationala de cladire verde la nivel de top. Ceea ce e în beneficiul chiriasilor, pentru ca platesc mai putin la utilitati, dar si în beneficiul orasului”.   Apar si gradinite în apropiere   În ecosistemul pietei de birouri, dezvoltatorii imobiliari au plasat la început, în apropierea spatiilor de lucru, restaurante - de toate tipurile si pentru toate buzunarele, de la împinge-tava, la restaurante de lux. Apoi saloane de înfrumusetare. “Acum obligatoriu sunt în preajma cadirilor de birouri facilitatii pentru sport si kineto-terapie”, spune Dan Zaharia, care a observat o noua tendinta: lânga sau în complexurile de birouri apar gradinite: „Vedem în marea majoritate a cladirilor de birouri faptul ca facilitatea de încarcare a masinilor electrice si a scuterelor si bicicletelor electrice devine un standard. Si, de asemenea, zona de servicii a unei cladiri de birouri, în functie de dimensiunea ei, dar aici vorbim iarasi de cele doua, de Palas Campus si de Silk District, contine din ce în ce mai multe, nu doar mâncare si servicii existente pâna acum, de tip coafura, fitness, ci se duc si înspre zona de gradinita, after school. Toate cladirile sunt în jurul unor gradinite, sau cumpara gradinite, sau le amenajeaza. Fitnessul este ceea ce vedem deja. Exista si va fi. Clar”. Însa, îsi încheie Dan Zaharia concluziile “a trecut prea putin de la pandemie. Vom vedea peste 3 ani, de exemplu, care va fi, de fapt, gradul de ocupare. Gradul de utilizare, daca este mic, va duce la cresterea gradului de neocupare în momentul în care contractele actuale aflate în derulare expira”. Tendinta actuala este de reîntoarcere a angajatilor la birou, chiar daca nu în fiecare zi din saptamâna, însa în birouri moderne, “mai aerisite”, în care accentul se pune atât pe sustenabilitate, cât si pe confortul salariatilor, iar câstigatoare în aceasta “negociere” a mediului de lucru vor iesi acele companii care vor întelege cel mai bine nevoile propriilor lor angajati.